【聯合報╱記者何祥裕／專題報導】 近年來房地產市場加溫，連帶也使得法院法拍屋業務蒸蒸日上，雖然民眾對於「法拍屋」均有概念，然而真正懂得如何投標的人卻寥寥可數，其實只要作好功課，出價精確，較低價位的法拍屋也可以是一般人購屋或投資的選擇。 由法院拍賣的法拍屋，價格通常會比外面建商推出的新建案或是房仲業者所賣的個案便宜。房屋既然會淪為法院拍賣標的，也代表會有一定的風險，只要搞清楚法拍流程，可以將消費者風險降至最低。 如何購買法拍屋？板橋地方法院民事執行處科長劉銳哲表示，投標法拍屋沒有外界想像困難，而且法拍屋還因為屬於法院拍賣，若拍定成交後，產權一定非常清楚，絕不會發生產權不清的狀況。 法拍屋投標相關內容如下： ■ 到哪買？ 法院看公告 要買法拍屋，先要知道有哪些房屋被法院拍賣，投標人可以到地方法院網站查詢「法拍屋公告」，或親自到法院查看公告，可以看到的資訊從地址、地號、底價、點交與否、拍賣時間地點、使用狀況到債務人都有，一些代標法拍屋公司也可以查詢相關資料。 ■ 怎投標？ 要買投標書 投標者可以本人或由代理人前往投標，代理人需要本人出具「委任狀」，接著到法院購買「強制執行投標書」，填妥之後準備好保證金，在拍賣時間內到法院投標室投標。 ■ 保證金 底價的兩成 在公告上均可以看到公告底價，若要投標的話，所要準備的保證金為公告底價的兩成（例如公告底價1千萬，要準備200萬保證金），若保證金超過1萬元，必須改以銀行支票（非個人支票），一般都用台銀支票（簡稱台支），放入保證金封存袋後連同投標書投入投標箱中。 ■ 得標了 七天繳尾款 完成投標後，法官將會逐一開標，價高者得標（需超過公告底價），若無人得標則流標，至於得標者法院會開立交付尾款通知書，必須在七天之內繳清尾款，否則視同未得標。未得標者，憑身分證領回全額保證金。 ■ 未得標 可再拍三拍 法拍程序有一拍、二拍、三拍、特別拍賣等四次程序，第一拍無人得標的話，會擇期定第二次拍賣，而且底價通常打8折，以1千萬房屋為例，二拍底價800萬、三拍底價640萬，特拍底價512萬。若到特拍仍無人得標，則拍賣撤回，一切回到原點。 ■ 怎過戶？ 拿產權證明 得標繳清尾款者，法院會開產權證明書，由得標者持至地政事務所辦理過戶，抵押權也將塗銷，至於相關稅捐（房屋稅、增值稅等），法院也會依得標者請求，代行文至稅捐機關算妥後由得標者支付，若投標公告上註明「點交」，則會有法院人員陪同得標者到拍賣標的辦理點交。 劉銳哲指出，向法院投標購買法拍屋，除了買屋價金外，無須支付法院任何費用，而且法拍屋如果進入二拍、三拍甚至特拍，每次降價都會打八折，因此法拍屋通常價格會低於一般行情。 ■ 板橋雙和 熱門區域 根據相關房產雜誌統計，台北縣法拍屋個案數量最多。業者指出，法拍屋市場隨近年不動產交易熱絡，熱門個案拍定價格甚至追上一般行情，至於熱門區域仍集中在板橋、中、永和及蘆洲等地。 板橋地院民事執行處科長劉銳哲指出，最近幾年法拍屋不管是成交量與拍定價格，都明顯比過去高，很多個案根本等不到三拍或特拍，在一拍或二拍就被搶購。法院收案量平均每股每月約有二、三百件，數量也比起過去增加。 劉銳哲指出，法拍屋的底價均由民間鑑價公司進行鑑價，而鑑價是隨市場價格波動，近年房地產交易熱絡，法拍屋的拍賣底價也隨之升高。 目前板橋地院待執行的法拍屋個案中，仍以傳統北縣精華區板橋、中、永和、新莊、三重等地居多，以老公寓而言，價格維持在每坪12到18萬之間。誠信國際法拍公司經理陳志豪指出，20到30年間的老公寓占拍賣案件的95%，僅有5%是十年內的集合式住宅大樓。 陳志豪說，最近幾年，法拍屋的拍定底價約上漲兩成左右，但仍有部分區域維持平盤，這些區域被歸類為冷門地段，包括五股、鶯歌等地，由於當地距離市區較遠，生活機能有限，通常都會到第三拍或特拍才會賣出，相對價格比起市價低很多。 不過，即使是熱門地段，有意投標者仍應該要注意部分個案的特殊性。陳志豪說，若個案屬於熱門地區，第一拍就會被投標者搶破頭，但有些個案卻連續流標，代表這個個案可能有問題，有可能是屋況不佳、有人占用甚至是凶宅等等，投標者可能要謹慎思考這類個案。 ■ 小心 法拍蟑螂占用 雖然法拍屋價格低於市價，但相對也有較高風險。誠信國際經理陳志豪指出，產權不代表「使用權」，法拍屋最大的風險就是萬一沒點交又有人占用，就相當麻煩。 過去興盛一時的「法拍蟑螂」，就是有黑道等特殊勢力得知法拍屋拍定後，立即搬進屋內居住或占用，逼迫得標者支付相當款項「擺平」，通常得標者要付出數十萬元，才能順利取得使用權，現在雖然比較少見，但仍有耳聞。 由於法拍屋是強制降價，房屋所有人若得知房屋以低於市價很多的價格拍賣，可能會心生怨恨，除找黑道當法拍蟑螂外，有人會以破壞房屋等方式報復，還有更激動的屋主會在點交時對法官暴力相向。今年板院就發生兩起案例，有人拿刀砍法官或當法官面前拆屋。 陳志豪指出，法拍屋還有其他風險與不便，要投標法拍屋，首先必須準備拍賣底價兩成的保證金，成交七日內需把尾款付清，因此資金壓力相當龐大；如果民眾有意投標法拍屋，最好事先準備充足資金，或者與銀行談妥貸款事宜。 另一風險則是，購買法拍屋不像一般房屋買賣可以事先看屋，因此投標者無法在投標前進入拍賣標的內查看。陳志豪說，投標法拍屋一定要做功課，雖然無法入屋查看，但投標者可以事先到拍賣標的查看，詢問樓上、樓下鄰居屋況，甚至進入鄰居房屋查看格局較為安心。 陳志豪表示，民眾如沒有購買法拍屋的經驗，最好選擇法院註明「有點交」的標的，或屋況為「無人居住」、「空屋」等，如此在拍定之後就就可以順利取得使用權；有點交的房屋，法院可以依得標者的聲請，動用公權力點交，比較能確保得標者權益。 新聞來源：聯合新聞網
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